「住むなら何区が高いのか」「どの区が今いちばん上がっているのか」。この記事では、国土交通省が毎年公表する地価公示（公示地価）の2026年（令和8年）の結果を、東京都財務局がまとめた区別の表から読み、23区の住宅地の平均価格と上昇率をランキングにしました。
順位は公表された平均価格・変動率をそのまま並べたものです。マンションの販売価格ではなく土地の値段であること、平均の出し方にクセがあることもあわせて説明します。
公示地価とは？この記事の物差し
地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が、全国の決まった地点（標準地）について毎年1月1日時点の1㎡あたりの価格を判定して公表するものです。土地の取引の目安として、1970年から毎年行われています。
2026年の東京都分は2,602地点（うち調査を行ったのは2,560地点）で、住宅地は1,663地点です。この記事では、そのうち23区の住宅地について、東京都財務局が公表した次の2つの数字を使います。
| 物差し | 中身 |
|---|---|
| 平均価格 | その区の住宅地の地点の価格の平均（円／㎡） |
| 変動率（上昇率） | 前の年と比べられる同じ地点どうしの、1年間の値動きの平均（％） |
なお、毎年7月1日時点で都道府県が調べる「基準地価（都道府県地価調査）」は別の調査です。数字を比べるときは混ぜないようにしてください。
住宅地の平均価格ランキング（23区）
2026年1月1日時点の、住宅地の平均価格が高い順です。「前年の順位」は2025年の同じ表の平均価格で当サイトが並べたもの、「地点数」は2026年に調べた住宅地の地点の数です。
| 順位 | 区 | 平均価格（円／㎡） | 上昇率 | 前年の順位 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 千代田区 | 3,631,400 | 10.7% | 1 | 7 |
| 2 | 港区 | 3,013,700 | 16.6% | 2 | 30 |
| 3 | 中央区 | 1,930,000 | 13.8% | 3 | 9 |
| 4 | 渋谷区 | 1,874,100 | 11.0% | 4 | 25 |
| 5 | 文京区 | 1,448,100 | 13.8% | 5 | 23 |
| 6 | 目黒区 | 1,404,500 | 13.7% | 6 | 32 |
| 7 | 台東区 | 1,320,800 | 14.2% | 7 | 6 |
| 8 | 品川区 | 1,244,100 | 13.9% | 8 | 30 |
| 9 | 新宿区 | 1,131,600 | 11.2% | 9 | 28 |
| 10 | 豊島区 | 912,100 | 12.9% | 10 | 23 |
| 11 | 中野区 | 782,700 | 9.0% | 12 | 27 |
| 12 | 世田谷区 | 779,900 | 7.0% | 11 | 109 |
| 13 | 北区 | 742,000 | 11.6% | 13 | 31 |
| 14 | 荒川区 | 718,700 | 11.8% | 15 | 16 |
| 15 | 杉並区 | 703,200 | 8.2% | 14 | 62 |
| 16 | 江東区 | 661,500 | 11.9% | 17 | 26 |
| 17 | 大田区 | 647,600 | 7.9% | 16 | 55 |
| 18 | 墨田区 | 613,300 | 13.2% | 18 | 11 |
| 19 | 板橋区 | 553,600 | 8.5% | 19 | 47 |
| 20 | 練馬区 | 480,500 | 6.2% | 20 | 90 |
| 21 | 江戸川区 | 441,100 | 5.7% | 21 | 69 |
| 22 | 足立区 | 410,800 | 6.3% | 22 | 71 |
| 23 | 葛飾区 | 387,500 | 5.6% | 23 | 44 |
区部全体（23区）の住宅地の平均価格は856,400円／㎡、上昇率は9.0%でした。
1位と23位の差は約9.4倍：千代田区（3,631,400円）は葛飾区（387,500円）の約9.4倍です（当サイト計算）。仮に100㎡の土地に当てはめると、千代田区は約3億6,314万円、葛飾区は約3,875万円という計算になります。実際の土地の値段は場所や形で大きく変わるため、目安の比較として見てください。
上位10区の顔ぶれと順番は2025年と同じでした。入れ替わったのは11位以下で、中野区と世田谷区、荒川区と杉並区、江東区と大田区が、それぞれ順位を入れ替えています。
上位の区を詳しく
1位：千代田区（平均3,631,400円／㎡）
平均価格は23区で最も高い数字です。1坪（約3.3㎡）に直すと約1,200万円になります（当サイト計算）。ただし住宅地の地点は7つしかなく、番町・九段などの一部の地点の価格が平均を大きく動かします。上昇率は10.7%で、23区の中では14番目でした。
2位：港区（平均3,013,700円／㎡）
平均価格は2位ですが、上昇率16.6%は23区で最も高い数字です（前年は12.7%）。全国の住宅地で最も高い地点も港区にあり、赤坂一丁目の地点が1㎡あたり711万円（前年比20.5%）でした。
3位：中央区（平均1,930,000円／㎡）
月島・勝どき・佃・晴海など、マンションが多い地域の地点が並ぶ区です。上昇率は13.8%と、前年（13.9%）に続いて高い水準でした。湾岸エリアの地点ごとの数字は湾岸エリアの地価2026で詳しく見ています。
4位〜10位のポイント
- 4位 渋谷区（1,874,100円）：上位3区に近い水準。上昇率は11.0%。
- 5位 文京区・6位 目黒区：どちらも上昇率13%台。都心に近い住宅地として、平均価格は140万円台です。
- 7位 台東区：上昇率14.2%は23区で2番目の高さ。ただし住宅地の地点は6つだけです。
- 8位 品川区：上昇率13.9%で3番目。地点数は30と多めです。
- 9位 新宿区・10位 豊島区：豊島区は前年10.5%から12.9%へ上昇幅が広がりました。
上昇率ランキング：今いちばん上がった区
価格の高さではなく、1年間でどれだけ上がったかで並べると、順番が変わります。2026年は23区すべてで住宅地の変動率がプラスになり、これで5年続けて全区プラスです。
| 上昇率の順位 | 区 | 2026年 | 2025年 | 平均価格の順位 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 港区 | 16.6% | 12.7% | 2位 |
| 2 | 台東区 | 14.2% | 10.2% | 7位 |
| 3 | 品川区 | 13.9% | 11.9% | 8位 |
| 4（同率） | 中央区 | 13.8% | 13.9% | 3位 |
| 4（同率） | 文京区 | 13.8% | 11.8% | 5位 |
| 6 | 目黒区 | 13.7% | 12.5% | 6位 |
| 7 | 墨田区 | 13.2% | 9.8% | 18位 |
| 8 | 豊島区 | 12.9% | 10.5% | 10位 |
| 9 | 江東区 | 11.9% | 8.7% | 16位 |
| 10 | 荒川区 | 11.8% | 8.9% | 14位 |
平均価格では18位の墨田区が上昇率では7位、16位の江東区が9位に入っています。価格が中くらいの区でも、都心の区に近い勢いで上がっていることがわかります。
一方、上昇率が小さかったのは葛飾区（5.6%）、江戸川区（5.7%）、練馬区（6.2%）でした。この3区も、上昇率は前年（5.4%・5.1%・5.3%）より大きくなっています。
23区の地価は下がったこともある
今は上がり続けている23区の住宅地ですが、過去には下がった年もあります。東京都財務局がまとめた区部の住宅地の変動率を、いくつかの年で抜き出しました。
| 年（1月1日時点） | 区部の住宅地の変動率 | できごと（参考） |
|---|---|---|
| 2007年 | 11.4% | 上昇 |
| 2008年 | 10.4% | 上昇 |
| 2009年 | ▲8.3% | 前年秋に世界的な金融危機 |
| 2010年 | ▲6.8% | 下落が続く |
| 2011〜2013年 | ▲1.3%〜▲0.2% | 小幅な下落が続く |
| 2014〜2020年 | 1.8%〜4.8% | 上昇 |
| 2021年 | ▲0.5% | 新型コロナの時期 |
| 2022〜2026年 | 1.5% → 9.0% | 上昇幅が毎年広がる |
2008年まで2年続けて10%を超えて上がったあと、2009年・2010年は大きく下がりました。今の上昇がこの先も続くとは限りません。数字は「これまでの動き」として読み、将来の値上がりを前提にした判断は避けましょう。
平均価格を見るときの注意点
- 地点の数が区によって大きく違う：世田谷区は109地点ありますが、台東区は6地点、千代田区は7地点です。地点が少ない区では、一部の地点の価格が平均を大きく動かします。
- 平均価格の変化と上昇率は別物：上昇率は同じ地点どうしを比べた数字です。平均価格は、地点の入れ替えや追加でも変わります。値動きを見るときは上昇率を使いましょう。
- 土地の値段で、マンションの価格ではない：マンションの価格には建物の費用なども含まれます。区ごとのマンション相場とは一致しません。
- 1月1日時点の判定：その後の値動きは含みません。
住まい選びでの使い方
- 候補の区の「水準」を知る：平均価格で、候補の区がどのくらいの価格帯かをつかみます。
- 「勢い」を見る：上昇率と前年の上昇率を並べて、上昇幅が広がっているか、落ち着いてきたかを見ます。
- 駅や町の単位まで下りる：区の平均は大まかな物差しです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地点ごとの公示地価や、実際の取引価格を地図で確かめられます。
- 価格以外の条件も確かめる：通勤時間、学校、災害のリスク（ハザードマップ）など、地価に表れない条件も比べましょう。
まとめ
- 2026年の23区の住宅地の平均価格は、1位千代田区・2位港区・3位中央区。上位10区の順番は前年と同じ。
- 1位と23位の差は約9.4倍。
- 上昇率は港区の16.6%がトップ。墨田区・江東区など、価格が中くらいの区も上昇幅が広がった。
- 23区全体では5年続けて全区プラスだが、2009年・2010年や2021年のように下がった年もある。
出典・注意書き
基準日：2026年10月時点（地価公示の調査基準日は2026年1月1日）
- 東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」（区市町村別用途別平均価格表・対前年変動率・地点数一覧表・地価公示年別変動率）：https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/zaimu/01_R8kouji_gaiyou
- 東京都財務局「令和7年地価公示価格（東京都分）の概要」（前年の平均価格・変動率）：https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/zaimu/01_r7gaiyou
- 国土交通省「地価公示」（制度の説明・全国の結果）：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00324.html
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（地点ごとの公示地価・取引価格の確認先）：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
前年の順位、1位と23位の倍率、100㎡・1坪あたりの金額は、上の公表値から当サイトが計算したものです。
ご注意
- 地価は基準日時点の公表値で、将来の価格や資産価値を示すものではありません。
- 平均価格は区内の地点の単純な平均で、地点の数や入れ替えによって変わります。個別の土地・建物の価格とは異なります。
- 順位は公表値を当サイトが並べたもので、国が発表した順位ではありません。
- 売買の判断は、不動産会社・金融機関などの最新情報もあわせてご確認ください。