タワーマンションが並ぶ東京の湾岸エリア。「もう高すぎるのでは」「今から買っても大丈夫？」という声をよく耳にします。この記事では、2026年の公示地価と2025年の国勢調査という国の公開データだけを使って、湾岸エリアの土地の値段と人の動きを整理します。

先に結論を言うと、湾岸の地点はこの10年で大きく上がり、上昇はこの1年も続いています。ただし、2008年から2010年にかけて約18%下がった地点もあります。「これから上がるかどうか」は誰にも言い切れません。判断の材料として読んでください。

この記事の「湾岸エリア」

「湾岸エリア」に決まった範囲はありません。この記事では、東京湾に面した次の3つの区の、海側の町にある公示地価の住宅地の地点を取り上げます。

  • 中央区：月島・勝どき・晴海
  • 江東区：豊洲・辰巳
  • 港区：芝浦・港南

有明や東雲には、2026年の公示地価の住宅地の地点がないため、この記事の一覧には入っていません。地点の場所は、町名（丁目）と最寄り駅までにとどめています。

2026年の地価：地点ごとの一覧

2026年1月1日時点の、1㎡あたりの価格と前年からの変動率です。比べるために、同じ江東区の内陸側の地点（北砂五丁目）も1つ載せました。

地点（区・町）最寄り駅・距離2026年の価格（円／㎡）前年比
港区 芝浦二丁目田町駅 760m2,740,00020.2%
港区 港南三丁目品川駅 1,100m2,260,00022.2%
中央区 月島三丁目勝どき駅 500m1,970,00014.5%
中央区 勝どき三丁目勝どき駅 200m1,950,00014.0%
中央区 月島二丁目月島駅 300m1,430,00012.6%
中央区 晴海五丁目勝どき駅 900m1,520,00010.9%
江東区 豊洲四丁目豊洲駅 550m1,160,00016.0%
江東区 辰巳一丁目辰巳駅 750m694,00013.6%
（参考）江東区 北砂五丁目大島駅 1,200m497,00010.2%

港区の2地点は、1年で20%を超えて上がりました。港南三丁目の22.2%は、港区の住宅地の地点の中で最も高い上昇率です。同じ「湾岸」でも、価格の水準は辰巳一丁目の69万円台から芝浦二丁目の274万円まで、約4倍の開きがあります。

23区全体の住宅地の平均価格（856,400円／㎡）と比べると、豊洲四丁目（1,160,000円）は3割以上高く、辰巳一丁目（694,000円）は平均を下回ります。芝浦二丁目（2,740,000円）は、港区の住宅地の平均（3,013,700円）に近い水準です。

10年でどれだけ上がったか

同じ地点の2016年と2026年の価格を比べました（10年間、地点の場所が変わっていないものだけ）。

地点2016年2026年10年の変化
港区 港南三丁目863,0002,260,000約2.6倍
港区 芝浦二丁目1,110,0002,740,000約2.5倍
江東区 豊洲四丁目556,0001,160,000約2.1倍
江東区 辰巳一丁目383,000694,000約81%上昇
中央区 月島三丁目1,130,0001,970,000約74%上昇
中央区 勝どき三丁目1,140,0001,950,000約71%上昇
中央区 月島二丁目828,0001,430,000約73%上昇
（参考）江東区 北砂五丁目321,000497,000約55%上昇

倍率・上昇率は公表価格から当サイトが計算しました。湾岸の地点は、比べた内陸の地点（約55%）より大きく上がっています。晴海五丁目の地点は2017年に新しく加わったため10年比較から外しましたが、2021年の1,050,000円から2026年の1,520,000円へ、5年で約45%上がっています。

区の単位で見た上昇率の推移

区全体の住宅地の変動率（同じ地点どうしの平均）を、2021年から並べました。

年（1月1日時点）中央区江東区港区23区全体
2021年▲0.8%▲0.5%0.3%▲0.5%
2022年2.9%2.1%2.4%1.5%
2023年4.0%4.1%3.6%3.4%
2024年7.5%5.6%7.2%5.4%
2025年13.9%8.7%12.7%7.9%
2026年13.8%11.9%16.6%9.0%

3つの区とも、2022年以降は毎年23区全体を上回っています。2026年は港区が16.6%で23区のトップ、中央区は前年とほぼ同じ13.8%、江東区は11.9%へ上昇幅が広がりました。区の数字には内陸の地点も含まれる点に注意してください。23区すべての順位は東京23区の地価ランキング2026にまとめています。

人口はどう動いたか（国勢調査）

2025年10月1日に行われた国勢調査で、2020年からの5年間の人口の動きを見ます。

区2020年2025年5年間の増加増加率
中央区169,179人181,841人12,662人7.5%
江東区524,310人553,502人29,192人5.6%
港区260,486人272,478人11,992人4.6%
23区全体9,733,276人9,944,109人210,833人2.2%

江東区の増加数29,192人は23区で最も多く、中央区の増加率7.5%は台東区（7.9%）に次ぐ23区で2番目です。3つの区とも、23区全体（2.2%）を上回るペースで人口が増えました。2020年の人口は、2025年の区の範囲に合わせて組み替えた値です。2025年の人口は、各区の2020年の人口に5年間の増加数を足したものです。

なお、この統計からは「なぜ増えたか」まではわかりません。大規模なマンションの完成など、さまざまな要因が考えられますが、決めつけずに見ておきましょう。晴海では、東京2020大会の選手村の跡地を住宅などに整備する再開発（晴海五丁目西地区）が東京都の事業として進められてきました。

下がった時期もある

今は上がり続けている湾岸の地価ですが、過去には下がった時期があります。勝どき三丁目の地点の価格を年ごとに見ると、次のとおりです。

年勝どき三丁目の地点（円／㎡）
2006年720,000
2008年1,020,000
2010年835,000
2013年860,000
2016年1,140,000
2021年1,310,000
2026年1,950,000

2008年の1,020,000円から、2010年には835,000円へ約18%下がりました（当サイト計算）。2008年の水準を上回ったのは2015年（1,030,000円）で、戻るまでに7年かかっています。また2021年は、前年の1,320,000円からわずかに下がりました。

「湾岸の地価は上がるもの」と思い込まず、下がる年もあることを前提に、無理のない予算で考えることが大切です。

買う前に確かめたい4つのこと

  1. 実際の取引価格：公示地価は土地の値段です。マンションの価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、近くの実際の取引価格（地区・築年・広さ別）を確かめられます。
  2. 災害のリスク：埋立地や運河に近い場所が多い地域です。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や区のハザードマップで、浸水・高潮・液状化などの想定を確認しましょう。
  3. 管理と修繕の計画：大規模なマンションは、管理費・修繕積立金の水準や、長期修繕計画の内容で、住んでからの負担が変わります。購入前に資料で確かめましょう。
  4. 金利が上がったときの返済：価格が高いほど借入額は大きくなり、変動金利なら金利の上昇で返済額が増えることがあります。金利が上がった場合の返済額も試算しておきましょう。

投資目的で考える場合：賃貸に出すときは、空室の期間、金利の上昇、売りたいときにすぐ売れない（売却しにくさ）といったリスクがあります。過去の値上がりが今後も続く前提での判断は避け、複数の専門家の意見を聞いて検討してください。

まとめ

  • 2026年の湾岸の住宅地の地点は、前年比10.9%〜22.2%の上昇。港南三丁目の22.2%は港区の住宅地で最も高い。
  • 10年で、港南・芝浦は約2.5倍前後、豊洲四丁目は約2.1倍。比べた内陸の地点（約55%）より大きく上がった。
  • 江東区は5年で人口が29,192人増え、23区で最も多い。
  • 一方、勝どき三丁目の地点は2008年から2010年に約18%下がり、戻るまで7年かかった。
  • 買う前に、取引価格・災害リスク・管理と修繕・金利の4つを確かめたい。

出典・注意書き

基準日：2026年10月時点（地価公示の調査基準日は2026年1月1日、国勢調査は2025年10月1日）

10年・5年の倍率と上昇率、2010年の下落率、2025年の人口（2020年の人口＋5年間の増加数）は、上の公表値から当サイトが計算したものです。

ご注意

  • 地価は基準日時点の公表値で、将来の価格や資産価値を示すものではありません。過去に上がったことは、これからも上がることを意味しません。
  • 公示地価は土地の価格で、マンションの販売価格・取引価格とは異なります。
  • 「湾岸エリア」の範囲は当サイトが決めたもので、地点の選び方によって見え方は変わります。
  • 特定の物件の購入・売却をおすすめするものではありません。売買の判断は、不動産会社・金融機関などの最新情報もあわせてご確認ください。

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