東京のマンション価格はどこまで上がった？国の不動産価格指数で読む推移と、戸建て・土地との違い

「東京のマンションは高くなりすぎた」とよく言われます。では、実際にどれくらい上がったのでしょうか。この記事では、国土交通省が毎月公表している不動産価格指数（住宅）の東京都のデータを使い、マンション価格の推移を確かめます。

あわせて、戸建て住宅・住宅地（土地）との違いや、価格が下がった時期も見ていきます。広告や販売資料の数字ではなく、国の統計だけで整理しました。

不動産価格指数とは

不動産価格指数は、国土交通省が実際の取引価格の情報をもとに作っている、不動産の値動きを表す指数です。2010年の平均を100として、それより高いか低いかで表します。たとえば200なら、2010年の平均の2倍の水準という意味です。

住宅は「住宅地」「戸建住宅」「マンション（区分所有）」に分かれていて、東京都・愛知県・大阪府は都府県ごとの数字もあります。この記事では、季節による動きをならした季節調整値を使います。

東京のマンションの指数の推移

東京都のマンション（区分所有）の指数を、各年の12月の値で並べました。

2025年12月の234.8は、2010年の平均の約2.3倍の水準です。2012年12月（99.3）からは2倍を超え、2020年12月（159.3）からの5年間で約47%、2024年12月（214.1）からの1年間で約9.7%上がりました（上昇率は当サイト計算）。

同じ2025年12月の全国のマンションの指数は225.1で、東京都はそれを上回っています。住宅地・戸建住宅・マンションをまとめた東京都の「住宅総合」は182.1でした。

大阪府・愛知県と比べると

大阪府も東京都とほぼ同じ水準まで上がっています。ただし指数は「2010年と比べた上がり方」を表すもので、1戸あたりの価格の高さを比べたものではありません。

戸建て・土地と比べると

同じ東京都の、住宅地（土地）と戸建住宅の指数と並べます。

戸建てや土地も上がっていますが、マンションの上がり方が一番大きいことがわかります。2010年を100として見ると、マンションは2倍を超えたのに対し、戸建住宅は約1.3倍、住宅地は約1.4倍です。

なぜマンションだけ大きく上がったのか、その理由までは指数からはわかりません。「建築費が上がったから」「都心で人気があるから」など、さまざまな説明がされますが、この記事では数字の事実だけを押さえておきます。

下がった時期もある

東京都のマンションの指数は、2008年4月の101.0から、2009年7月には93.6まで下がりました（約7%の下落・当サイト計算）。93.6は、公表されている2008年4月以降で最も低い値です。その後、2010年代前半は100前後で横ばいが続き、はっきり上がり始めたのは2013年ごろからでした。

また、月ごとの値は上下に振れます。2025年も、3月の225.2から4月は221.2へ、8月の234.1から9月は231.8へ下がりました。1か月の動きだけで判断せず、年単位の流れで見ることが大切です。

土地はバブル期の水準より低い

東京都の住宅地の指数は、参考として1980年代までさかのぼれます。

バブル期の1989年12月は335.5でしたが、2002年12月には113.6まで下がりました。2025年12月の144.4は、今も1989年の半分以下です。土地の値段は、長い目で見ると大きく下がった時期があったことがわかります。なお、マンションの指数は2008年4月からしかありません。

指数を読むときの注意点

• 価格そのものではない：指数は「2010年の平均と比べて何倍か」を表すもので、1戸あたりの価格（〇〇万円）ではありません。
• 最新の数字は速報値：公表から3か月間は改訂されることがあります。2025年12月分は、取引の件数（サンプル数）が580件と、ほかの月より少なくなっています。
• 2026年1月分以降は公表が延期中：国土交通省は、計算のプログラムに不具合が見つかったとして、2026年4月以降の公表を延期しています（2026年9月28日のお知らせ）。そのため、この記事は2025年12月分までの数字です。
• 東京都全体の平均：区・駅・物件ごとの値動きは、この指数とは違うことがあります。
• ほかの物差しと重ねる：土地の値段を表す公示地価では、2026年1月1日時点で23区の住宅地が1年で9.0%上がりました（東京23区の地価ランキング2026）。測っているものが違うので、いくつかの数字を重ねて見るのがおすすめです。

買う人・売る人の使い方

• 買う人：今の価格が、過去と比べてどの位置にあるかを知る物差しになります。価格が高い時期ほど借入額も大きくなりやすいので、金利が上がった場合の返済額まで試算してから、無理のない予算を決めましょう。
• 売る人：自分のマンションを買った時期の指数と今の指数を比べると、相場全体がどれだけ動いたかの目安になります。ただし、個別の物件の価格は立地・築年数・管理の状態で変わります。実際の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で近くの事例を確かめられます。
• 投資用マンションを考える人：これまでの値上がりは、これからの値上がりを約束するものではありません。空室が続くリスク、金利上昇で返済が重くなるリスク、売りたいときにすぐ売れない（売却しにくさ）リスクもあわせて検討してください。

まとめ

• 東京都のマンションの指数は2025年12月に234.8。2010年の平均の約2.3倍。
• 5年で約47%、1年で約10%の上昇。戸建て（約22%）や土地（約25%）より上がり方が大きい。
• 2008年から2009年にかけて下がった時期があり、土地の指数は今もバブル期の半分以下。
• 最新は速報値で、2026年分は国の公表が延期中。数字は「これまでの動き」として使う。

出典・注意書き

基準日：2026年10月時点（不動産価格指数は2025年12月分まで。2026年3月31日公表分）

• 国土交通省「不動産価格指数」（公表ページ・公表延期のお知らせ）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
• 国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）を公表」（2026年3月31日）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001991493.pdf
• 国土交通省「不動産価格指数（住宅）」時系列データ（Excel、東京都・季節調整値）：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001473668.xlsx
• 東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」（23区の住宅地の変動率）：https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/zaimu/01_R8kouji_gaiyou
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（取引価格の確認先）：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

2008年3月以前の住宅地の指数は、国土交通省と公益社団法人東京都不動産鑑定士協会のデータです。上昇率・倍率は、上の公表値から当サイトが計算しました。

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